Більшість вирішує: Важливе рішення суду про витрати в об'єднаннях співвласників

© Adobe Stock Grand Warszawski

У своєму рішенні від 26 вересня 2025 р. (Az. V ZR 108/24) BGH (Федеральний суд Німеччини - найвища судова інстанція у цивільних та кримінальних справах у Німеччині) підтвердив, що власники квартир у спільному власності, члени спільноти власників житла (Wohnungseigentümergemeinschaft, WEG) мають широкий дискреційний простір (weites Ermessen, «broad discretion») при прийнятті рішень щодо передоплат (Vorschüsse) та розподілу витрат на управління і утримання спільного майна.

Зокрема, суд узяв до уваги, що рішення власників, зокрема затвердження кошторису (Wirtschaftsplan) відповідно до § 28 Abs. 1 WEG, яке містить оцінку передбачуваних доходів і витрат, є легітимним, навіть якщо суми виглядають значними — до тих пір, доки не стане очевидним, що вони є «занадто завищені» (weit überhöht) або «занадто занижені» (wesentlich zu niedrig).

В конкретному випадку власник виступав проти:

• передоплати в розмірі 1 500 євро за оренду гаража для велосипедів;

• додаткового винагородження нової управляючої в розмірі 3 000 євро;

• передбачених 12 000 євро на адвокатські та судові витрати у зв’язку з очікуваним правовим спором;

• резерву на утримання спільного майна (Erhaltungsrücklage) в 20 000 євро, хоча конкретної потреби на той момент не було доведено.

  
  

BGH відхилив його заперечення, мотивуючи так:

• Дискретія власників охоплює як включення тих чи інших позицій у план так і визначення їх розміру.

• Наявність або відсутність конкретного ремонту чи втрати не є обов’язковою передумовою для того, щоб встановити резерв на утримання.

• При підготовці кошторису слід передбачати, що укладені договори (z. B. оренда) будуть чинними — питання їх (не)дієвості не може бути предметом оскарження рішення про передоплату.

  
  

Основні висновки для правозастосування захисту прав споживачів-власників

1. Власник квартири (що є споживачем (consumer) послуг утримання і управління спільним майном) повинен усвідомлювати, що рішення спільноти власників у межах компетенції WEG мають значний потенціал впливу на його фінансові зобов’язання — навіть якщо він особисто з рішенням не згоден.

2. Однак, у випадку, коли сума витрат чи резерву є явно надмірною або очевидно необґрунтованою, існує підстава для оскарження (Anfechtung) рішення. Отже, критерій «занадто завищено» або «значно занижено» може стати точкою захисту.

3. Для власників житла корисно мати уявлення про механізм затвердження кошторису: управляючий (Verwalter) готує проект кошторису, спільнота власників затверджує, і на цій підставі встановлюється передоплата (Vorschuss) чи резерв. Це нагадує принципи фінансового планування (financial planning) у контексті нерухомості.

4. З точки зору захисту прав споживача — власника — важливо:

   • аналізувати чи рішення спільноти власників прийняте на належному зібранні і за процедурою, передбаченою законом про спільну власність (Wohnungseigentumsgesetz, WEG);

   • перевіряти чи оцінка кошторису базується на обґрунтованих припущеннях;

   • у випадку сильних сум, що можуть створювати фінансову невизначеність для власника, розглядати можливість оскарження рішення;

   • враховувати, що право очікувати «гарантованої справедливості» в межах спільної власності обмежене прагматичною дискретією власників.

Більшість вирішує: критичний контекст і перспективи

З теоретичної точки зору, рішення BGH висвітлює конфлікт між колективною автономією власників житла (gemeinschaftliches Entscheidungssystem) коли більшість вирішує та захистом індивідуального власника-споживача від потенційного зловживання більшістю (majority rule). З одного боку, принцип «більшість має право приймати рішення» відображає демократію в мікроформаті житлової спільноти. З іншого — існує ризик, що індивідуальний власник буде змушений прийняти непропорційно великі фінансові навантаження.

Це створює парадокс: механізм колективного прийняття рішень може призвести до ситуацій, коли індивід не має ефективного захисту, за винятком оскарження лише при явно надмірних сумах. В цьому сенсі рішення BGH можна розглядати як консервативне — воно утверджує значну свободу спільноти власників і лише обмеженою мірою встановлює захист індивідуума.

З позиції захисту прав споживачів можна стверджувати, що власники квартир — як споживачі послуг управління та утримання — мають право на розумну передбачуваність і спів­участь у прийнятті рішень. Законодавство України чи ЄС в цій сфері може розглянутися як модель запровадження додаткових «запобіжників» — наприклад, верхніх меж передоплат, обов’язкових звітів або правового контролю за рішеннями спільнот власників.

У контексті енергетичного чи комунального права (до яких ви як адвокат маєте інтерес) аналогія є очевидною: саме питання спільного утримання, управління витратами та передоплатами часто постають при наданні комунальних послуг у багатоквартирних будинках. Таким чином, постати питання: чи достатня в Україні чи на рівні ЄС правова база для захисту меншості власників (споживачів) проти потенційно непрозорих або невиважених рішень більшості?

Матеріал підготовлено на основі повідомлення Legal Tribune Online (LTO) про рішення Bundesgerichtshof (BGH) у справі V ZR 108/24, опублікованого за посиланням: 🔗 https://www.lto.de/recht/nachrichten/n/bgh-vzr10824-wohnungseigentum-weg-beschluesse-kosten-vorschuss-wirtschaftsplan-umlage