Несправний ліфт і протікання даху: відповідальність ЖЕКу/ОСББ. Покрокова інструкція, як домогтися ремонту

Owner
11 хвилин тому
Читати 7 хв

Набридло, коли після кожного дощу на стелі з’являється нова пляма, а ліфт стоїть роками, змушуючи вас займатися щоденним марафоном? Це не просто побутові незручності, а яскравий показник того, що управління вашим будинком у глибокій кризі. Проблема протікання дахів і несправних ліфтів виникає через те, що після безоплатної приватизації у 90-х роках українці де-юре стали співвласниками величезних майнових комплексів, але де-факто зберегли надію, що хтось інший (ЖЕК чи держава) утримуватиме це майно за свій рахунок. Але ця ера безвідповідальності чи патерналізму завершується, і сьогодні вирішальним є питання: хто відповідає і як домогтися свого?

1. Ваш дім – це ваша спільна власність

Перш ніж звинувачувати когось, важливо зрозуміти фундаментальний принцип: багатоквартирний будинок – це не єдиний об'єкт, який належить ЖЕКу. Згідно із законодавством, усі власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками всього, що є за межами ваших квартир: сходи, підвали, дахи, інженерні мережі і, звичайно ж, ліфти.

Це означає, що ви, власник квартири на другому поверсі, володієте невеликою часткою ліфта і даху так само, як і сусід з дев'ятого. Ви не можете відмовитися від цієї частки.

Зверніться до експертів АО “Енергія права” та проєкту "Сервіс комфорту споживачів", щоб отримати чітку стратегію, зібрати необхідну доказову базу та гарантовано домогтися ремонту або компенсації.

Протягом десятиліть люди вважали, що якщо будинок «на балансі» комунального підприємства (ЖЕКу), то саме ЖЕК є власником і повинен ремонтувати все за свої гроші. Це хибна думка, що є пережитком радянської системи. Конституційний та Верховний Суди України чітко встановили: перебування будинку на балансі – це виключно бухгалтерська категорія, що фіксує вартість активів, якими керують. Обов'язок ЖЕКу (управителя) – організувати ремонт за кошти власників (мешканців), а не фінансувати його зі свого прибутку.

2. Відповідальність за дах: коли «залатати» і коли «повністю міняти»

Протікання даху – це класичний спір, який зводиться до двох понять: поточний чи капітальний ремонт. Відповідальність за дах покладається на управління житловим фондом (управителя будинку, ОСББ або сервісну компанію), які зобов'язані організувати регулярні перевірки та вчасно усувати проблеми.

Поточний ремонт: те, що ви платите щомісяця

Поточний ремонт – це усунення дрібних несправностей, латання, відновлення конструкцій без їх повної заміни.

Пояснення: Якщо на даху з'явилася невелика дірка, тріщина або забився водостік. Ці роботи необхідні для утримання даху в належному стані.

Хто платить: Вартість цих робіт закладена у вашу щомісячну плату (тариф) за управління будинком. Якщо Управитель відмовляється залатати дірку, посилаючись на відсутність коштів, це є прямим порушенням договору та ненаданням оплаченої послуги.

Капітальний ремонт: Додатковий збір коштів

Капітальний ремонт передбачає повну заміну конструктивних елементів або відновлення їхнього ресурсу на термін понад 10 років, наприклад, повна заміна м'якої покрівлі (руберойду) або кроквяної системи.

Хто платить: Ці роботи не входять у стандартний тариф. Для їхнього проведення співвласники мають ухвалити окреме рішення на загальних зборах про створення ремонтного фонду або збір цільових внесків. Мешканці можуть об'єднатися для створення фонду обслуговування, вносячи регулярні платежі. Також можна розглядати державні субсидії або кредити на житлове будівництво.

Часто управлінські компанії (ЖЕКи) відмовляються робити дрібний (поточний) ремонт, стверджуючи, що потрібен тільки капітальний, якого вони не можуть собі дозволити. Це тактика, щоб змусити мешканців профінансувати роботи додатково. Єдиний спосіб боротьби з цим – будівельно-технічна експертиза, яка встановить, що достатньо лише поточного ремонту.

3. Несправний ліфт – механізм підвищеної небезпеки, за який платять власники

Ліфт – це не просто зручність, це об'єкт підвищеної небезпеки, його експлуатація жорстко регулюється. Забезпечення його належного функціонування є однією з найбільш відповідальних та витратних статей в утриманні багатоквартирного будинку. А несправний ліфт - однією з найбільших загроз для мешканців та гостей.

Хто відповідальний за його роботу:

Співвласники (власники квартир): їм належать ліфти на праві спільної сумісної власності. Вони зобов'язані фінансувати утримання, експлуатацію, поточний та капітальний ремонти пропорційно до своєї частки.
Управитель (ОСББ/ЖЕК) є замовником послуг. Він організовує належне технічне обслуговування, огляд та ремонт. Якщо створено ОСББ, при передачі у власність або експлуатацію іншому суб’єкту господарювання необхідно звернутися до органів Держпраці для внесення зміни в облікові дані ліфтів.
Спеціалізована організація: компанія, з якою управитель уклав договір. Вона несе відповідальність за технічний стан, виконання регламентних робіт (щомісячна перевірка технічного стану, усунення дрібних пошкоджень, прибирання) та безпеку.

Чому зупиняється несправний ліфт?

Дрібні поломки (згоріла кнопка, застрягання) мають усуватися в межах абонплати за технічне обслуговування – зазвичай протягом однієї доби. Але є значно серйозніші причини, які вимагають фінансування від власників:

Відсутність документів або огляду. Робота ліфта не дозволяється, якщо відсутній паспорт, закінчився термін експлуатації, не проведено періодичний технічний огляд (який має відбуватися не рідше одного разу на 24 місяці), або якщо не призначено відповідальних працівників. Паспорт ліфта, настанова з експлуатації та технічна документація від виробника є обов'язковими і мають зберігатися весь час експлуатації.
Граничний термін експлуатації. Строк дієздатності ліфта зазвичай становить 25 років. Після цього ліфт підлягає обов’язковому експертному обстеженню. Якщо експертиза визнає його небезпечним, ліфт зупиняється примусово.
Необхідність капітального ремонту/модернізації. Відновлення роботи після примусової зупинки вимагає капітального ремонту або модернізації. Капітальний ремонт – це повна або часткова заміна основних вузлів і деталей, термін експлуатації яких завершився, або заміна застарілих ліфтів. Після капітального ремонту термін експлуатації ліфта продовжується на 3-15 років. ЖЕК чи ОСББ не може і не зобов'язаний оплачувати капітальний ремонт із поточних платежів.

Важливо: ліфти повинні бути обладнані двостороннім зв’язком з диспетчерським пунктом. Власник несе відповідальність за збереження ліфтового обладнання та повинен забезпечувати його безперебійну й безпечну експлуатацію.

4. Покроковий алгоритм: як змусити їх діяти

Якщо дах тече або ліфт стоїть, емоційні скарги не спрацюють. Успіх у боротьбі з управителем чи ОСББ на 90% залежить від правильно оформлених документів. Ваша мета – створити переконливий доказ, що дозволить перейти до судового захисту.

Крок 1: Термінова фіксація проблеми (доказова база)

Фіксація факту. Негайно зробіть детальні фотографії та відеозаписи всіх пошкоджень: плями на стелі, зіпсована штукатурка, підлога, меблі. Важливо фіксувати дату та час зйомки – це буде важливим доказом. Якщо проблема з ліфтом, зафіксуйте час простою та можливі причини (наприклад, обірваний трос, відсутність дозволу Держпраці).
Негайно повідомте відповідальну організацію: зверніться до ЖЕКу/ОСББ/Управляючої компанії. Обов'язково зафіксуйте номер заявки та ім'я оператора, який її прийняв.
Письмова заява: складіть скаргу/претензію у двох примірниках. У заяві вкажіть ПІБ, адресу, контактний телефон, точну адресу будинку та номер квартири, дату та час виявлення проблеми, а також детальний опис пошкоджень. Подайте цю заяву, вимагаючи на своєму примірнику поставити вхідний штамп.

Крок 2: Отримання головного доказу – акта-претензії

Вимагайте скласти акт: відповідальна організація (ЖЕК, ОСББ, Управитель) зобов'язана створити комісію та скласти акт про затоплення/протікання. Вони мають прибути на виклик для складання акта-претензії не пізніше, ніж протягом однієї доби з моменту повідомлення.
Що має бути в акті: дата та час складання, ПІБ членів комісії та власника, адреса, причина протікання (наприклад, пошкодження покрівлі, засмічення зливної системи) та детальний опис усіх пошкоджень майна (характер та обсяг).
Дійте самостійно, якщо управитель ігнорує. Якщо представник управителя не прибув або відмовився підписати акт, ви маєте право скласти його самостійно. Акт вважається дійсним, якщо він підписаний вами та не менш як двома іншими споживачами (сусідами), які проживають у цьому будинку.

Крок 3: Досудове врегулювання та пошук грошей

Оцінка збитків: Якщо Управитель відмовляється відшкодовувати шкоду, зверніться до незалежного оцінювача (будівельного експерта). Він складе звіт про оцінку завданих збитків, який буде офіційним документом.
Надішліть письмову претензію: На основі акта та звіту про оцінку (якщо замовляли) надішліть до ЖЕКу/ОСББ/УК письмову претензію з вимогою відшкодувати завдані збитки та провести ремонт у встановлений термін.
Скарги в контролюючі органи. Якщо ЖЕК/Управитель ігнорує претензію, подайте скаргу до міської ради/районної адміністрації (відділ ЖКГ) або до Держпродспоживслужби. Акт перевірки Держпродспоживслужби, де зафіксовано порушення, стане важливим доказом у суді.

Крок 4: Судовий захист

Подача позову: якщо попередні кроки не дали результату, звертайтеся до суду. Позивачі у справах про захист прав споживачів звільняються від сплати судового збору, що суттєво знижує фінансовий бар'єр.
Предмет позову. Вимагайте: 1) зобов'язання вчинити дії (провести ремонт); 2) відшкодування майнової шкоди (вартість ремонту квартири + зіпсовані меблі); 3) відшкодування моральної шкоди.

Ключовий нюанс: ЖЕК/ОСББ повинні довести свою невиннуватість

У справах про затоплення чи несправність ліфтів суди зазвичай на стороні мешканця. Вам достатньо довести факт шкоди і те, що відповідач є управителем. Далі, згідно із законом, саме ЖЕК чи ОСББ мусить довести, що шкоди завдано не з їхньої вини. Якщо управитель не може надати акти регулярних технічних оглядів даху (що є його обов'язком), суд найвірогідніше стане на бік споживача.

Моральна шкода: За несправність ліфта, особливо якщо вона завдала незручностей літнім людям, батькам з маленькими дітьми або особам з інвалідністю, можна вимагати компенсації моральної шкоди, обґрунтовуючи це «душевними стражданнями та порушенням нормального укладу життя».

5. Парадокс позову до ОСББ та фінансовий вихід

У випадку, коли будинком керує ОСББ, ситуація має свої підводні камені.

Позиватися до власного ОСББ юридично можливо, але економічно парадоксально. Якщо суд стягне з ОСББ кошти, виконавча служба арештує рахунки. З цих рахунків оплачується вивіз сміття, світло в під'їзді, зарплата електрика. Арешт рахунків паралізує роботу всього будинку і, зрештою, страждають усі співвласники.

Рекомендація: У конфліктах з ОСББ спершу використовуйте внутрішні механізми: ревізійна комісія, позачергові збори, зміна правління. Суд варто розглядати лише у випадку відвертих зловживань.

Шукайте співфінансування

Часто управителі чи ОСББ об'єктивно не мають коштів на капітальний ремонт, бо тариф не переглядався роками. Якщо дах протікає через повний фізичний знос (термін експлуатації покриття вийшов), відповідальність за затоплення квартир лягає на самих співвласників через колективну безвідповідальність, оскільки вони відмовилися платити цільові внески.

Найбільш реалістичний шлях капітального ремонту ліфтів та покрівель – муніципальні програми співфінансування, як-от «70/30» (70% платить місто, 30% – мешканці). Завдання мешканців – змусити управителя або голову ОСББ подати заявку на участь у такій програмі.

6. Ціна вашої бездіяльності

Не забувайте, що ігнорування проблем із дахом чи ліфтом – це не лише дискомфорт, а й реальні системні ризики та збитки. Ви маєте право на безпечні умови проживання, і у випадку загрози для життя через несправність даху чи ліфта, ви маєте право вимагати термінового усунення проблеми.

Якщо ви не діятимете і не будете належним чином документувати збитки та звернення, ви ризикуєте:

фінансовими втратами: будете змушені самостійно ремонтувати свою квартиру після затоплення, хоча відповідальність лежить на обслуговуючому сервісі;
втратою часу: бюрократична війна виснажує. Без чіткого алгоритму та правильно оформлених актів ви застрягнете на етапі усних скарг.

Ваша активна позиція – це не примха, а необхідність. Пасивне «очікування послуги» має замінити активний «контроль замовника». Правова система надає всі необхідні інструменти для захисту ваших прав.

Коли ви стикаєтеся зі стіною байдужості та бюрократії, пам’ятайте, що юридична підтримка може стати вашим захистом. Не дозволяйте халатності руйнувати ваш дім та спокій. Зверніться до експертів АО “Енергія права”, та проєкту "Сервіс комфорту споживачів", щоб отримати чітку стратегію, зібрати необхідну доказову базу та гарантовано домогтися ремонту або компенсації. Адвокати допоможуть перевести складну юридичну конструкцію у зрозумілий план дій, який забезпечить вам сухий дах та справний ліфт.