Суборенда з метою отримання прибутку не є «законним інтересом»

Фото: Мілян Живкович - stock.adobe.com

Питання суборенди житла давно перебуває на перетині приватної автономії, соціальної функції житла та захисту слабшої сторони у договірних відносинах. Чергове рішення Федерального суду Німеччини (Bundesgerichtshof, BGH) у справі VIII ZR 228/23 ще раз підкреслює: право орендаря на користування житлом не є тотожним праву отримувати з нього комерційний прибуток.

Суд розглядав ситуацію, у якій орендар передавав квартиру в суборенду (Untervermietung), отримуючи орендну плату, що істотно перевищувала розмір основної орендної плати (Hauptmiete). Орендар посилався на § 553 Цивільного кодексу Німеччини (BGB), який передбачає право вимагати згоди орендодавця у разі наявності «обґрунтованого інтересу» (berechtigtes Interesse). Саме тлумачення цього інтересу стало центральним у справі.

BGH чітко сформулював позицію: отримання прибутку саме по собі не є berechtigtes Interesse у розумінні житлового орендного права. Суборенда допускається як інструмент збереження житла або часткової компенсації витрат орендаря — наприклад, у разі тимчасової відсутності, зміни сімейних обставин чи фінансових труднощів. Проте перетворення орендованого житла на джерело регулярного доходу означає вихід за межі соціально виправданої функції користування.

У філософсько-правовому вимірі це рішення вписується у класичну німецьку концепцію соціальної обумовленості приватних прав. Право власності та право користування розглядаються не як абсолютні, а як включені у систему суспільних балансів. Орендар, який отримує доступ до житла завдяки регулятивному захисту (rent control, захист від необґрунтованого розірвання договору тощо), не може одночасно використовувати цей самий захист для отримання надприбутку без участі власника.

З точки зору захисту прав споживачів (consumer protection) рішення BGH є показовим. Воно демонструє, що споживач у сфері житлових послуг захищається доти, доки він залишається споживачем, а не де-факто підприємцем. Коли поведінка орендаря набуває ознак комерційної експлуатації, змінюється і правова оптика: суд більше не сприймає його як слабшу сторону, що потребує особливого захисту.

Для українського контексту це рішення цікаве не як пряма модель для запозичення, а як орієнтир мислення. Українське цивільне та житлове право також виходить із соціальної функції житла, однак на практиці межа між користуванням і спекулятивним використанням часто залишається розмитою. Підхід BGH показує, що захист споживача не означає легітимацію будь-якої економічної вигоди, а пов’язаний із цільовим призначенням правового інституту.

У підсумку Федеральний суд Німеччини підтвердив: суборенда з метою отримання прибутку не користується підвищеним правовим захистом і не може бути нав’язана орендодавцю під прикриттям «обґрунтованого інтересу». Це рішення ще раз нагадує, що баланс між ринком і соціальною справедливістю у житлових відносинах залишається ключовою цінністю сучасного європейського приватного права.

Джерело: Legal Tribune Online — «BGH: Untervermietung mit Gewinn ist kein berechtigtes Interesse», https://www.lto.de/recht/nachrichten/n/viiizr22823-bgh-untervermietung-gewinn-mietrecht-berechtigtes-interesse/