Як право на земельну частку (пай) перетворити на конкретні земельні ділянки?

До війни в публічному просторі широко обговорювали, так зване, відкриття ринку землі сільськогосподарського призначення. Важливою частиною цієї дискусії є питання виділення на місцевості (в натурі) земельної ділянки в обмін на сертифікати про право на пай. Це питання набуло особливої ваги ще у 2019 року, коли законодавець встановив, що у разі якщо до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки.

В процесі оформлення земельних ділянок власники паїв мають труднощі спричинені як орендою паїв, так і помилками при формуванні акту колективної власності, чи нестачею вільних земель.

Одній з таких проблем приділила увагу Велика Палата Верховного суду в від 9 листопада 2021 року у справі N542/1403/17 можна ознайомитися за посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/101473380.

За результатами розгляду справи ВП ВС підсумувала, що:

за наявності не скасованого розпорядчого акта про видачу спадкодавцеві сертифіката про право на земельну частку (пай) та свідоцтва про право на спадщину, забезпечення порушеного права спадкоємця на отримання земельної частки (паю) у натурі, повинно здійснюватися відповідно до принципу верховенства права та застосування аналогії закону (визначеного законодавством порядку, переліку осіб та підстав розподілення резервного фонду). Саме державні органи та органи місцевого самоврядування повинні здійснити таке забезпечення за рахунок земель резервного фонду або земель запасу;
спори з органами місцевого самоврядування про виділення земельних ділянок в натурі на підставі сертифікатів на пай належать до цивільної юрисдикції.

Також, у цій постанові Верховний Суд висловив свій погляд (описаний нище) на іторію та правове регулювання винекнення права на пай та перетворення його в право власності на кокретну земельну ділянку.

Поява паїв та первинне законодавство.

Паювання земель сільськогосподарського призначення проходило у декілька етапів, і нормативно-правовою базою для врегулювання таких правовідносин, зокрема, є:

Земельні кодекси України у редакціях, чинних на момент виникнення правовідносин,
Указ Президента України від 10 листопада 1994 року "Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва" N 666/94,
Указ Президента України від 8 серпня 1995 року N 720/95 "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам та організаціям" (далі - Указ N 720/95),
постанова Кабінету Міністрів України від 04 лютого 2004 р. N 122 "Про організацію робіт і методику розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв)",
Постанова Кабінету Міністрів України від 12 жовтня 1995 року N 801 "Про затвердження форми сертифікату на право на земельну частку (пай) і зразка Книги реєстрації сертифікатів на право на земельну частку (пай)",
Закон України "Про оренду землі",
Закон України від 05 червня 2003 року N 899-IV "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" (далі - Закон N 899-IV);
Методичні рекомендації щодо порядку передачі земельної частки (паю) в натурі із земель колективної власності членам колективних сільськогосподарських підприємств і організацій, затверджені наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства сільського господарства і продовольства України, Української академії аграрних наук від 04 червня 1996 року N 47/172/48.

Право на пай є окремим об’єктом права власності.

За пунктом 2 Указу N 720/95 право на земельну частку (пай) мають члени колективного сільськогосподарського підприємства, в тому числі пенсіонери, які раніше працювали в ньому і залишаються членами зазначеного підприємства, кооперативу, товариства, відповідно до списку, що додається до державного акт на право колективної власності на землю.

За змістом пункту 1 Указу N 720/95 паювання земель передбачає визначення розміру земельної частки (паю) у колективній власності на землю кожного члена колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства без виділення земельних ділянок в натурі (на місцевості).

Таке паювання сільськогосподарських земель здійснювалось у порядку, визначеному постановою Кабінету Міністрів України "Про організацію робіт і методику розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв)" та постановою Кабінету Міністрів України "Про затвердження форми сертифіката на право на земельну частку (пай) і зразка Книги реєстрації сертифікатів на право на земельну частку (пай)".

Зміст цих нормативних актів свідчить по те, що після паювання земель сільськогосподарського підприємства або сільськогосподарської організації у його членів виникає майнове право на виділення своєї частки в натурі (на місцевості).

Отже, зазначені норми матеріального права з самого початку визначали право громадянина на пай як право власності і майнове право.

Така правова оцінка права у подальшому підтверджена Законом N 899-IV, за загальним змістом якого право осіб, що мають право на пай, визначається як право власності на земельну частку (пай).

За положеннями статті 2 ЗК України (2001 року) земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб'єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Відтак право на земельну частку (пай), у тому числі отримане у порядку спадкування, є окремим об'єктом земельних відносин, а правовідносини щодо права власності на нього та перетворення права на земельну частку (пай) у право власності на земельну ділянку як річ є цивільними правовідносинами щодо зміни прав та обов'язків власника таких прав.

За таких обставин спори, що виникають з приводу наявного права на земельну частку (пай) та його перетворення у право власності на земельну ділянку, є спорами щодо цивільних прав та обов'язків і мають розглядатися судами цивільної юрисдикції.

Саме факт перетворення наявного майнового права у право власності на земельну ділянку як річ відрізняє юрисдикцію цих спорів від спорів щодо отримання дозволу та/або на отримання земельної ділянки вперше за рахунок земель державної або комунальної власності.

Право на пай виникає

з моменту видачі акта на право колективної власності.

Указом Президента України від 10 листопада 1994 року N 666/94 було визначено право на приватизацію земель, що знаходяться у користуванні сільськогосподарських підприємств та організацій, шляхом передачі цих земель у колективну власність колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам та у приватну власність тих, хто її обробляє.

Організаціям землеустрою рекомендовано здійснювати у якомога коротші строки поділ земель, які передано у колективну власність, на земельні частки (паї) без виділення їх у натурі (на місцевості), а кожному члену підприємства, кооперативу, товариства видається сертифікат на право приватної власності на земельну частку (пай) із зазначенням у ньому розміру частки (паю) в умовних кадастрових гектарах, а також у вартісному виразі.

Установлено, що право на земельну частку (пай) може бути об'єктом купівлі-продажу, дарування, міни, успадкування, застави.

У наступному Указі Президента України від 8 серпня 1995 N 720/95 року визначено, що право на земельну частку (пай) мають члени колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, в тому числі пенсіонери, які раніше працювали в ньому і залишаються членами зазначеного підприємства, кооперативу, товариства, відповідно до списку, що додається до державного акта на право колективної власності на землю.

Розміри земельної частки (паю) обчислюються комісіями, утвореними у підприємствах, кооперативах, товариствах з числа їх працівників.

Рішення щодо затвердження обчислених цими комісіями розмірів земельної частки (паю) по кожному підприємству, кооперативу, товариству окремо приймається районною державною адміністрацією. Видача громадянам сертифікатів на право на земельну частку (пай) єдиного в Україні зразка та їх реєстрація провадяться відповідною районною державною адміністрацією.

Відтак за змістом зазначених норм насамперед право на земельну частку (пай) виникає з моменту видачі акта на право колективної власності на землю у членів колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, зазначених у списку, що додається до державного акта.

Резервний фонд землі - як страховка від помилок.

На виконання зазначених вище указів було прийнято ряд законів та підзаконних нормативних актів. Зокрема:

Закон України "Про виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)",
постанови КМУ від 12 жовтня 1995 року N801 та від 04 лютого 2004 року N122 та
спільний наказ Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства сільського господарства и продовольства України та Академії аграрних наук від 04 жовтня 1996 року N47/172/48,
Рекомендації по складанню проектів роздержавлення і приватизації земель сільськогосподарських підприємств і організацій, затверджені 15 травня 1992 року Державним комітетом України по земельних ресурсах, Міністерством сільського господарства і продовольства України, Міністерством у справах роздержавлення власності і демонополізації виробництва України тощо.

Зазначеними нормативним актами встановлено, що з числа земель, які підлягають роздержавленню та приватизації створюється резервний фонд.

Відповідно до листа Державного комітету України по земельних ресурсам N14-17-2-П1580/4251 від 22 серпня 2001 року з урахуванням положень частини другої статті 3, частин четвертої і чотирнадцятої статті 5 Земельного кодексу України для забезпечення прав працюючих - як виняток, землі резервного фонду можуть передаватися у колективну власність для забезпечення земельними паями громадян - членів недержавних сільськогосподарських підприємств, які безпідставно (помилково) не були включені до списку, що додається до державного акта на право колективної власності на землю даного підприємства і на час його видачі були членами зазначеного підприємства. Колективне сільськогосподарське підприємство за рішенням загальних зборів (зборів уповноважених) звертається з клопотанням до місцевої ради стосовно передачі у колективну власність із земель резервного фонду у розмірі сумарної кількості земельних часток (паїв) даних громадян, які не отримали права на земельну частку (пай).

За статтею 1 Закону 899-IV право на земельну частку (пай) мають: колишні члени колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, у тому числі створених на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонери з їх числа, які отримали сертифікати на право на земельну частку (пай) у встановленому законодавством порядку; громадяни - спадкоємці права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом; громадяни та юридичні особи України, які відповідно до законодавства України набули право на земельну частку (пай);громадяни України, евакуйовані із зони відчуження, відселені із зони безумовного (обов'язкового) або зони гарантованого добровільного відселення, а також громадяни України, що самостійно переселилися з територій, які зазнали радіоактивного забруднення, і які на момент евакуації, відселення або самостійного переселення були членами колективних або інших сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонери з їх числа, які проживають у сільській місцевості.

Відтак, за змістом зазначених норм, резервний фонд використовується у тому числі, для надання земельних ділянок особам, які незаконно було позбавлені права на земельну ділянку, до яких відносяться також громадяни - спадкоємці права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом.

Перетворення паїв у земельні ділянки.

Відповідно до статті 3 Закону N 899-IV підставами для виділення земельних ділянок у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) є рішення відповідної сільської, селищної, міської ради.

Крім того, Законом N 899-IV (стаття 13) також передбачається можливість наявності нерозподіленої земельної ділянки та невитребуваної земельної ділянки. Зокрема, нерозподіленою земельною ділянкою є земельна ділянка, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю).

Невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості). Нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження. З моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.

У разі якщо договір оренди невитребуваної (нерозподіленої) земельної ділянки, переданої в оренду в порядку, визначеному цією статтею, закінчився у зв'язку з набуттям права власності на неї до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю. Власник земельної ділянки має право на відшкодування збитків, пов'язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору до дня збирання врожаю. У разі якщо до 01 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки.

Зазначені норми передбачають право осіб, яким належить право на земельну частку (пай), та їх спадкоємцям отримати земельні ділянки в натурі до 01 січня 2025 року; виділення таких земельних ділянок здійснюється сільськими, селищними або міськими радами. Відтак саме сільська рада повинна здійснити заходи щодо відновлення права позивача (прим. того кого незаконно було позбавлені права на земельну ділянку, до яких відносяться, також, громадяни - спадкоємці права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом.

Практичні кроки з перетворення права на пай у конкретну земельну ділянку виділену на місцевості добре описані у цьому відео.