Реформа житлового законодавства: що насправді змінює новий закон про житлову політику

У лютому 2026 року в Україні фактично завершилася ціла історична епоха житлового права. Опублікований у газеті «Голос України» Закон України № 4751-IX «Про основні засади житлової політики» не просто вводить нові правила регулювання житлових відносин. Його справжній сенс полягає у значно глибшій трансформації: держава поступово відмовляється від радянської моделі житлового права та переходить до системи, у якій житло дедалі більше інтегрується у сферу цивільного обороту і ринкових відносин.

Щоб зрозуміти значення цього закону, потрібно пам’ятати, що житлове право в Україні понад тридцять років існувало у своєрідному правовому парадоксі. Формально основним актом залишався Житловий кодекс УРСР 1983 року – нормативний документ, створений для зовсім іншої економічної та політичної системи. Його логіка була побудована на принципі адміністративного розподілу житла: держава або підприємства надавали громадянам квартири відповідно до соціальних норм, черг та службових потреб. У цій моделі житло розглядалося передусім як соціальне благо, а не як об’єкт ринку нерухомості.

Після здобуття незалежності Україна фактично демонтувала цю систему через масову приватизацію державного житлового фонду. Проте парадокс полягав у тому, що нормативна конструкція радянського житлового права продовжувала існувати, навіть коли сама соціально-економічна реальність уже давно змінилася. Новий закон символічно ставить крапку в цьому перехідному періоді.

Однією з найбільш показових новел є нове визначення самого поняття житла. Закон прямо відносить до житла не лише житлові будинки, квартири чи кімнати в гуртожитках, але й житлові приміщення у нежитлових будівлях, призначені для тимчасового проживання. На перший погляд ця дефініція виглядає суто технічною. Однак на практиці вона може суттєво змінити ринок нерухомості. Така конструкція фактично легалізує значний сегмент так званих апартаментів або апарт-готелів – нерухомості, яка формально не є житловим фондом, але використовується для проживання. У багатьох країнах Центральної та Східної Європи саме подібні правові формули спричинили бурхливий розвиток цього ринку. Девелопери отримують можливість будувати комерційні об’єкти з менш суворими містобудівними вимогами, але продавати їх як житло для проживання.

Іншою важливою особливістю закону є фактичне перенесення значної частини регулювання житлових відносин у сферу цивільного права. Закон прямо зазначає, що відповідальність за порушення договірних зобов’язань, порядок звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення регулюються Цивільним кодексом, законом про іпотеку та іншими спеціальними актами. Таким чином, житлові відносини дедалі більше розглядаються через призму договірних механізмів (contractual relations) і прав власності (property rights). Це означає поступове зміщення акценту від соціального розуміння житла до ринкової моделі його регулювання.

Водночас закон містить норми, які можуть породити значну судову практику. Особливо цікавою є заборона виселення осіб, які є стороною спору щодо підстав їх проживання або виселення, до остаточного вирішення такого спору. З точки зору захисту прав людини ця гарантія виглядає логічною. У практиці Європейського суду з прав людини право на повагу до житла (right to respect for home) вимагає, щоб виселення супроводжувалося ефективними процесуальними гарантіями. Однак у контексті української судової системи така норма може створити ситуації, коли подання позову фактично блокує можливість виселення на тривалий час. Власники житла можуть опинитися у ситуації, коли навіть очевидно незаконне користування квартирою неможливо припинити до завершення тривалого судового процесу.

Ще одним потенційно конфліктним елементом є нове визначення самовільного зайняття житла. Закон вважає таким не лише незаконне вселення, але й ситуації, коли «відпали обставини», що були підставою для проживання. Це формулювання охоплює надзвичайно широкий спектр життєвих ситуацій: припинення трудових відносин, розірвання шлюбу, закінчення строку договору чи втрату певного статусу. У практиці європейського житлового права діє принцип стабільності проживання (security of tenure), який передбачає, що навіть після втрати формальної підстави користування житлом особа не може бути автоматично позбавлена права проживати у ньому без належної процедури та оцінки пропорційності такого втручання. Українська правова система лише починає формувати подібну практику, тому нова норма майже неминуче стане джерелом численних судових спорів.

Важливим елементом реформи є також скасування Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду». Цей крок має не лише технічний, але й символічний характер. Масова приватизація житла була одним із ключових елементів пострадянської трансформації, завдяки якій більшість українських сімей стали власниками своїх квартир. Скасування цього закону означає завершення цієї історичної фази. Натомість закон передбачає створення Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи – цифрової платформи обліку житла та житлових відносин. У перспективі така система може стати основою нової моделі управління житловим фондом (housing governance), яка поєднуватиме ринкові механізми з інструментами державної політики.

У ширшому теоретичному вимірі ця реформа відображає глибшу дилему сучасного конституціоналізму: співвідношення між правом власності та правом людини на житло. У соціальній державі житло традиційно розглядається не лише як економічний ресурс, але й як простір приватної автономії людини, пов’язаний із людською гідністю та соціальною інтеграцією. Водночас у ринковій економіці житло неминуче стає об’єктом інвестицій, іпотеки та комерційного обороту. Завдання законодавця полягає у пошуку балансу між цими двома вимірами.

Новий закон лише окреслює рамки такої трансформації. Його реальний зміст буде формуватися через судову практику, адміністративне регулювання та подальші законодавчі зміни. Саме тому найближчі роки можуть стати періодом інтенсивного розвитку українського житлового права, коли суди, правники та законодавець будуть фактично заново визначати межі між економічною свободою ринку нерухомості та соціальною функцією житла. У цьому сенсі Закон «Про основні засади житлової політики» є не завершенням реформи, а лише її початком.

Якщо винести з аналізу закону кілька ключових проблемних вузлів, які фактично приховані за нейтральною мовою законодавця, то їх можна сформулювати приблизно так.

Перша проблема – трансформація самої природи житлового права. Новий закон фактично переводить житлові відносини у площину цивільного обороту (civil circulation) та ринку нерухомості (real estate market). Значна частина регулювання відсилається до Цивільного кодексу (Civil Code), законодавства про іпотеку та договірних відносин. Це означає поступовий відхід від класичної соціальної моделі житла, де держава виконувала роль гаранта права на житло (right to housing). Проблема полягає у тому, що Конституція України продовжує закріплювати це право як соціальну гарантію, але новий закон майже не містить механізмів його реалізації. У результаті виникає фундаментальний конфлікт між соціальною природою житла та ринковою логікою його регулювання.

Друга проблема – нове визначення житла. До житла тепер прямо віднесено житлові приміщення у нежитлових будівлях, призначені для тимчасового проживання. З точки зору правової техніки це відкриває можливість масового розвитку сегменту апартаментного житла (apartment-style housing) або апарт-готелів (aparthotel property). Девелопери можуть будувати об’єкти комерційної нерухомості, але продавати їх як житло. У багатьох країнах Центральної Європи така модель призвела до значних проблем на ринку нерухомості: погіршення містобудівних стандартів, дефіциту класичного житлового фонду та зростання спекуляції житлом.

Третя проблема – заборона виселення під час спору. Закон встановлює, що особу не можна виселити, якщо вона є стороною спору щодо підстав проживання. Ідея відповідає стандартам захисту права на повагу до житла (right to respect for home), які сформульовані у практиці Європейського суду з прав людини. Але в українських реаліях це може створити механізм процесуального блокування (procedural blocking) прав власника. Достатньо подати позов про право користування житлом – і виселення фактично неможливе до завершення судового процесу, який може тривати роками. Це потенційно створює конфлікт між правом власності (property right) та гарантіями доступу до суду.

Четверта проблема – надто широке поняття самовільного зайняття житла. Житло може вважатися самовільно зайнятим не лише у випадку незаконного вселення, але й тоді, коли «відпали обставини», що були підставою для проживання. Така формула є дуже широкою і може охоплювати ситуації припинення трудових відносин, сімейних зв’язків або інших статусів. У європейському праві у таких випадках застосовується принцип стабільності проживання (security of tenure), який передбачає спеціальні гарантії для осіб, що фактично проживають у житлі. Український закон формально залишає це питання суду, але сама конструкція створює підстави для більш жорсткої практики виселення.

П’ята проблема – ліквідація старої системи приватизації житла. Скасування Закону «Про приватизацію державного житлового фонду» означає завершення історичної фази пострадянської трансформації житлових відносин. Проте нова модель ще не сформована. Закон передбачає створення Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи (Unified Housing Information and Analytical System), яка має стати основою цифрового управління житловим фондом. Це може стати важливим інструментом прозорого обліку житла і соціальних програм, але водночас створює нові питання щодо цифрового управління житловою сферою (digital housing governance) та контролю держави над інформацією про житлові умови громадян.

Шоста проблема – відсутність чіткої моделі соціального житла. Попри назву закону, у ньому майже відсутні інструменти формування системи соціального житла (social housing). У більшості держав Європейського Союзу житлова політика передбачає значний сектор житла, доступного для малозабезпечених груп населення. Український закон фактично концентрується на правовому режимі житла як об’єкта власності або користування, але майже не визначає механізмів реалізації державної житлової політики у соціальному вимірі.

У підсумку головна проблема цього закону полягає в тому, що він значною мірою реформує правовий режим житла, але не формує цілісної житлової політики (housing policy). Саме тому основні конфлікти майбутньої практики виникатимуть на перетині трьох фундаментальних категорій сучасного права: права власності (property right), права на житло (right to housing) та ринкових механізмів регулювання нерухомості (housing market regulation). Саме баланс між цими трьома елементами і стане центральним питанням розвитку українського житлового права у найближчі роки.