Порушив попередній договір: пеня чи збитки?

Порушив попередній договір: пеня чи збитки?

Нашу увагу привернула публікація zaxid.net “Львів’янка відсудила компенсацію у забудовника через незавершене будівництво ЖК”.  Цікавим є те, що  суд зменшив математично правильно нараховану пеню, керуючись своїм внутрішнім переконанням, що  розмір неустойки, яка обрахована лише за один рік, понад в десять разів перевищує вартість квартири, що “спотворює її дійсне правове значення”. Тому, вирішили проаналізувати коментоване рішення, щоб відповісти на питання: "Порушив попередній договір: пеня чи збитки?.

Суд був суб'єктивним в оцінці квартири. 

Хоч у статті немає прямого посилання на реквізити справи, однак, з контексту зрозуміло, що мова йде про рішення Личаківський районний суд м. Львова від 20 березня 2024 року у справі № 466/9632/23.

Спочатку про факти:

• 21.01.2020 року між позивачем та відповідачем укладено попередній договір купівлі-продажу квартири;

• за умовами якого сторони зобов`язались в майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу двокімнатної квартири;

• вартість квартири  становить, за оцінкою сторін станом на  21.01.2020 року, 586080,00 гривень. Але по своїй суті, ця сума не є вартістю квартири, а сумою внеску покупця;

• будинок будувався у місті Винники.

Станом на квітень 2024 року за даними lun.ua ціна двокімнатної квартири у новобудові становить від 2 млн. гривень. Отже твердження суду, що розмір нарахованої позивачем пені “понад в десять разів перевищує вартість квартири” не витримує критики.

Суд застосував несхожу практику Верховного Суду.

Час перейти до питань права. Попередній договір купівлі-продажу квартири: за невиконання забудовник заплатить пеню чи відшкодує збитки?

Ви вже зауважили, що між сторонами укладено попередній договір за умовами якого сторони зобов'язались в майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу квартири.

Звертаючись до судової практики суд вказав: “Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд під час розгляду справи № 607/1569/19 (постанова від 20.05.2021 року), предметом якої також було стягнення з відповідача пені відповідно чистини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів», який всупереч умовам договору не завершив будівництво багатоквартирного будинку і не забезпечив отримання позивачем завершеної будівництвом квартири.”.

Проблема в тому, що обставини справи №607/1569/19 суттєво відрізняються від нашого випадку. 

У справі, яку розглянув Верховний Суд, підприємство-забудовник  прийняло позивача до участі у пайовому будівництві, а позивач взяв на себе зобов'язання здійснити дольове інвестування будівництва житлового будинку. Це суттєво відрізняється від схеми “попередній договір - основний договір”, тому правова позиція Верховного Суду висловлена у справі №607/1569/19 не може бути застосована (нерелевантна) до коментованого випадку.

Порушив попередній договір: пеня чи збитки?

Суд може зменшити розмір пені чи іншого виду неустойки. А от завдані збитки треба відшкодовувати у повному розмірі. Тому забудовнику, який не виконав своїх обов'язків часом резонно погоджуватися на пеню, чого не скажеш про постраждалого споживача.

Ще у 2015 році Верховного Суду України (у постанові Судової палати у цивільних справах Верховного Суду від 02.09.2015 у справі № 6-226цс14)) сформував правову позицію, що положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства, прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу. Примусове виконання зобов'язання в натурі суперечить вимогам статті 635 ЦК України про правові наслідки порушення зобов'язання за попереднім договором і положенням статті 321 ЦК України про непорушність права власності. Стаття 635 ЦК України не передбачає такого правового наслідку порушення взятого на себе в попередньому договорі зобов'язання щодо укладення основного договору, як спонукання до його укладення в судовому порядку. Зазначене узгоджується з вимогами частини третьої статті 635 ЦК, згідно з якою зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором. За таких обставин інша сторона попереднього договору може претендувати на відшкодування збитків відповідно до частини другої статті 635 ЦК України.

Простіше кажучи, попередній договір не створює для сторін яких-небудь матеріальних прав і обов'язків, окрім одного зобов'язання: укласти впродовж погодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь певних умовах.

Що робити Інні Орловій?

Адвокати - партнери проєкту “Сервіс комфорту споживачів” сходяться на думці, що правові наслідки невиконання стороною попереднього договору чітко визначені законом - хто порушує, той має відшкодувати збитки, якщо такі є і доведені.

Якщо у попередньому договорі передбачена пеня, то вона підлягає стягненню, бо договір є обов'язковим. Але питання: Чи такі відносини регулюються Законом України “Про захист прав споживачів”?, - викликає серйозну дискусію, тому що укладений між Рубіконом і пані Орловою договір не можна віднести ні до договору підряду, ні до договору про надання послуг. 

Особливо гостро сумніви звучать у світлі нової позиції Верховного Суду сформованої у постанові ОП КЦС від 25.03.2024 у справі 759/9026/21: ♻️Чи поширюється пеня передбачена частиною п'ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» до невиконання зобов’язань, які виникли з договору купівлі-продажу майнових прав на житло, що будується❓ 

📍90. На правовідносини, які виникли на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, стороною яких є фізична особа, метою якої є придбання житла для власних потреб, поширюється дія Закону України «Про захист прав споживачів».

📌91.Тлумачення частини п'ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» дозволяє стверджувати, що вона поширюється на договори підряду та договори про надання послуг. Відповідно прострочення зобов`язань, що виникли з договору підряду або договору про надання послуг зумовлює нарахування пені у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги) або в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.

🚫92.Відсутні правові підстави для стягнення з продавця за договором купівлі-продажу майнових прав пені, передбаченої частиною п'ятою статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів», з огляду на те, що така пеня підлягає нарахуванню у разі порушення умов договору про виконання робіт (надання послуг) виконавцями робіт і надавачами послуг, а не продавцями товарів. Способи захисту прав покупця за споживчим договором купівлі-продажу передбачені статтями 8, 9 Закону України «Про захист прав споживачів».

З урахуванням сказаного, видається, що пані Орловій та її представнику найбільш доцільно зосереджуватися в апеляції не на правовій кваліфікації справи, а - на тій обставині, що суд першої інстанції помилився в оцінці квартири. Тому що її треба проводити станом на зараз, а не по цінах 2020 року. Тим більше, що вкладаючи на старті будівництва покупець переслідував інвестиційну мету, розуміючи, що навіть у 2020 році ціна збудованої нерухомості значно б перевищувала вкладених нею 586 тисяч гривень.

Що ж до правової кваліфікації, то  “суд знає закони” і винесе правильне рішення, яке відповідати закону та справедливості.  

Якщо у вас є потреба дізнатися про принцип jura novit curia (“суд знає закони”), або маєте інше практичне питання, звертайтеся до нашої команди. 

Зауважте, що проєкт “Сервіс комфорту споживачів” надає цю інформацію як послугу клієнтам та іншим друзям лише в освітніх цілях. Це не повинно тлумачитися або покладатися на це як юридична консультація або для створення відносин між адвокатом і клієнтом. Читачі не повинні діяти відповідно до цієї інформації, не звернувшись за порадою до професійних консультантів.