Суд ЄС підтвердив: споживачі мають право оскаржувати позасудовий продаж житла, якщо їх позбавили ефективного судового захисту
- Owner
- 26 черв.
- Читати 2 хв
🗓️ 24 червня 2025 року Суд справедливості Європейського Союзу ухвалив рішення у справі C-351/23 GR REAL, яке посилює захист прав споживачів у випадках примусової реалізації їхнього житла внаслідок кредитних договорів із несправедливими умовами.
Справа: коли банк продає житло, а споживач бореться за свої права
Подружжя зі Словаччини уклало з банком договір споживчого кредиту на 63 000 євро, забезпечений іпотекою на їхнє сімейне житло. В умовах договору зазначалось, що у разі затримки з виплатами банк має право вимагати негайного повернення повної суми. Після прострочення кількох платежів банк ініціював позасудову (dobrovoľná dražba) продажу іпотечного майна на аукціоні.
Потрібно пояснити, що мова йде про extrajudicial sale, яку словацьке законодавство називає dobrovoľná dražba (буквально — «добровільний аукціон»). Однак цей термін не означає, що сторони добровільно погодилися на продаж. Насправді:
продаж здійснюється без рішення суду (тобто позасудово),
але односторонньо на вимогу кредитора (не добровільно для боржника),
за спрощеною процедурою, без належної перевірки правомірності вимоги банку,
іноді навіть всупереч волі споживача.
Намагаючись захистити свої права, споживачі звернулися до суду з вимогою призупинити аукціон про позасудовий продаж житла, посилаючись на несправедливість кредитних умов. Однак поки тривав розгляд, аукціон все ж відбувся — житло купила приватна компанія, яка подала до суду позов про виселення попередніх власників. Ті ж у відповідь подали зустрічний позов, вимагаючи визнати передачу власності незаконною.
Позиція Суду ЄС: захист споживача не закінчується з продажем майна
Суд ЄС підтвердив, що:
навіть після завершення аукціону споживач має право оскаржити передачу права власності, якщо він активно намагався зупинити примусову реалізацію;
така ситуація підпадає під дію Директиви 93/13/ЄЕС про несправедливі умови в договорах з споживачами;
захист прав споживача та право на житло, гарантоване Хартією основоположних прав ЄС (стаття 7), вимагають від держав-членів забезпечення ефективного судового контролю, зокрема можливості призупинення примусових дій до остаточного рішення по суті.
Що це означає для України?
Українське законодавство у сфері захисту прав споживачів поступово наближається до стандартів ЄС. Але рішення Суду ЄС у справі GR REAL чітко сигналізує: споживач не повинен втрачати житло лише через технічні чи процедурні обмеження — особливо якщо він намагався захиститися і мав підстави вважати умови договору несправедливими.
Для України, яка прагне інтегруватися до правового простору ЄС, такий підхід має слугувати орієнтиром: право на житло та ефективний судовий захист повинні мати пріоритет перед формальним інтересом кредитора чи нового власника.
Висновок про позасудовий продаж житла
Це рішення ще раз підтверджує, що європейське право стоїть на боці споживача — особливо у випадках, коли на кону стоїть єдине житло родини. Важливо не тільки формально декларувати захист прав споживачів, але й гарантувати реальні, дієві механізми для їх захисту. Українські суди та законодавці мають це враховувати — і при розгляді подібних справ, і при оновленні національного законодавства.
Kommentare