Купівля-продаж нерухомого майна під час воєнного стану
- Основа
- 27 квіт. 2022 р.
- Читати 5 хв
Оновлено: 6 трав. 2022 р.
Війна внесла суттєві корективи в повсякденне життя громадян та бізнесу. Не стало винятком оформлення операцій з переходу права власності на нерухоме майно. Труднощі виникли через те, що Міністерство юстиції України закрило доступ до більшої частини державних реєстрів. Але закриття реєстрів не зупиняє бажаючих купити чи продати, які шукають обхідних схем. Чи можна, якщо не можна, але дуже хочеться? - розповімо в цьому матеріалі.
1. Трохи теорії. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Найчастіше термін «нерухоме майно» вживається щодо земельних ділянок; житлових будинків; різноманітних будівель; окремих квартир, а також нежитлових приміщень.
Право власності на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягає державній реєстрації.
Також потрібно відрізняти термін «майнові права». Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності. Наприклад, на етапі будівництва у замовника/інвестора є тільки майнові права на об'єкт будівництва - право власності на конкретну квартиру він набуде тільки в майбутньому – після здачі об’єкта будівництва в експлуатацію та державної реєстрації права власності. Самого нерухомого майна – як юридично зареєстрованої одиниці - ще не існує, існують тільки майнові права на нього.
2. Якщо коротко і по суті - купівля-продаж (а також інші угоди (напр. дарування, обмін) існуючого нерухомого майна, на підставі яких відбувається перехід (тобто остаточна реєстрація права власності за покупцем (набувачем) майна) права власності на нерухоме майна – станом на 27.04.2022р. є НЕМОЖЛИВОЮ через обмеження (блокування доступу) до державних реєстрів, у яких міститься інформація (відомості) про нерухоме майно та його власників.
Тобто – технічно - нотаріус через блокування роботи реєстрів не може перевірити інформацію про власника, існуючі обмеження (наприклад – арешти чи заставу) на нерухоме майно (яке відчужується) та не може провести відповідну реєстрацію переходу права власності до покупця (набувача) такого нерухомого майна.
ЗВЕРНІТЬ УВАГУ!!! Даний допис підготовано на основі ситуації «на даний момент»! Процедури і регулювання купівлі-продажу нерухомого майна будуть змінюватися і оновлюватися відповідно до ситуації в державі та можливості безперебійної роботи реєстрів та безпеки власників майна.
Як зазначив мінстр юстиції України Денис Малюська в інтерв’ю Радіо Свобода «… наша мета протягом кількох тижнів, можливо місяця, повернути можливість проведення операцій і реєстрацій купівлі-продажу нерухомості, як у довоєнний період – на територіях, де бойові дії не ведуться»
3. Але – як відомо – якщо є потреба, завжди знайдуться бажаючі запропонувати «вирішення» ситуації. Звичайно – не задарма, а часто – без детального пояснення ризиків та витрат, які виникнуть в подальшому.
Враховуючи – що вартість нерухомого майна є значною, а відповідно – зростають ризики залишитися в кінцевому результаті і без коштів, і без майна - наполегливо рекомендуємо – дуже виважено аналізувати ситуацію, а також звертатися за незалежною консультацією до спеціалістів (напр.:адвоката чи нотаріуса) – для оцінки і врахування можливих ризиків.
Наприклад – одним з таких сумнівних/ризикових варіантів – який досить відомий громадськості і набув поширення щодо автомобілів – це так звана «купівля по довіреності». Насправді – жодної купівлі в даній конструкції не відбувається, власником майна надалі залишається особа, яка видала довіреність. А от чи зможе в подальшому перереєструвати на себе нерухоме майно «покупець по довіреності» - якщо виявиться – що майно під арештом чи заставою, щодо нього існують судові спори (наприклад щодо поділу майна подружжя) ?
4. Винятком із загальних обмежень є переоформлення «майнових прав» на квартири та інші об’єкти (нежитлові приміщення, паркомісця і т.д.) в новобудовах.
Зазначена операція набула значного поширення та відома широкому загалу під назвою «переуступка». Суть даної операції полягає в тому, що до моменту державної реєстрації права власності на конкретну квартиру (чи інший об’єкт) забудовник (чи інший учасник ринку, який має право передачі майнових прав) – здійснює заміну попереднього покупця/інвестора (особи, яка купила та оплатила майнові права на квартиру раніше) на нового покупця (після відповідних домовленостей та здійснення оплати) та проводить державну реєстрацію права власності на цю квартиру вже за новим покупцем.
Реєстрація права власності на квартири та інші об’єкти в новобудовах – це єдина дія, яка є можливою (доступною) на даний момент. В даному випадку з юридичної точки зору має місце не купівля – продаж нерухомого майна, а реєстрація права власності на новостворений об’єкт нерухомого майна у новобудові.
Доповнення за 05.05.2022 року.
На Урядовому порталі опубліковано постанову Кабінету Міністрів України від 19.04.2022 № 480 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо діяльності нотаріусів та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану» (https://www.kmu.gov.ua/npas/pro-vnesennya-zmin-do-deyakih-postanov-kabinetu-ministriv-ukrayini-480-190422), якою внесено зміни до окремих постанов Кабінету Міністрів України (https://www.kmu.gov.ua/storage/app/uploads/public/626/915/dc6/626915dc60544621230031.doc). У постанові № 480 передбачено, зокрема, що в умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування нотаріальні дії вчиняються з урахуванням таких особливостей (заборон):
нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження, поділу (виділу) нерухомого майна, спадкових договорів, договорів іпотеки, про заміну кредитора (відступлення прав вимоги) за кредитним договором та/або договором іпотеки, задоволення вимог іпотекодержателя, встановлення довірчої власності на нерухоме майно, визначення розміру часток у праві спільної власності, договорів поділу спільного майна подружжя (виділу з нього), позички, найму (оренди), лізингу будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на строк не менш як три роки, відчуження цінних паперів, корпоративних прав, у тому числі договорів про внесення змін до таких договорів або їх розірвання (припинення), довіреностей на право розпорядження нерухомим майном, управління і розпорядження цінними паперами, корпоративними правами, на право доступу до індивідуального банківського сейфа, засвідчення справжності підпису на актах приймання-передачі частки (частини частки) у статутному (складеному) капіталі (статутному фонді) юридичної особи, а також видача свідоцтв про право власності на частку в спільному майні подружжя (колишнього з подружжя) на підставі їх спільної заяви, свідоцтв про придбання майна з прилюдних торгів (електронних аукціонів), у тому числі тих, що не відбулися, здійснюється виключно нотаріусами, включеними до затвердженого Міністерством юстиції переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна. Нотаріуси, включені до переліку із застереженням про заборону вчинення ними окремих нотаріальних дій, мають право вчиняти виключно нотаріальні дії щодо цінного майна, на які не поширюються такі застереження;
️забороняється нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна до закінчення одного місяця з дня державної реєстрації права власності відчужувача нерухомого майна, крім випадків набуття відчужувачем права власності у порядку спадкування або у результаті визначення розміру часток у праві спільної сумісної власності;
забороняється нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження нерухомого майна, цінних паперів, корпоративних прав, іпотеки, про задоволення вимог іпотекодержателя, встановлення довірчої власності на нерухоме майно (у тому числі договорів про внесення змін до таких договорів або їх розірвання (припинення), а також нотаріальне засвідчення справжності підпису на актах приймання-передачі частки (частини частки) у статутному (складеному) капіталі (статутному фонді) юридичної особи, які укладаються (підписуються) від імені фізичної особи — відчужувача (іпотекодавця, довірчого засновника) на підставі довіреності;
️забороняється вчинення виконавчих написів на кредитних договорах, які не є нотаріально посвідченими.
Наказом Міністерства юстиції України від 03 травня 2022 року № 1760/5 Затвердженно перелік нотаріусів, які в умовах воєнного стану вчинятимуть нотаріальні дії щодо цінного майна"
Львівська область https://bit.ly/3OUb3sd
Рівненська область https://bit.ly/3OWMQ4v
Волинська область https://bit.ly/38V5d9G
Звертаємо увагу, що на даний момент очікується підключення нотаріусів до державних реєстрів , державним підприємством "Національні інформаційні системи". Поки нотаріуси не мають доступу до геокадастру: квартиру переоформити можна, а землю і будинок ні.
תגובות